Zašto kupci gledaju Kambodžu, i šta treba da znaju pre toga

Kambodža nije tržište za svakoga. Zanimljiva je ljudima koji traže ranu fazu razvoja i pristupačniji ulaz, i koji su spremni da čuju i drugu stranu. Ovde su razlozi zbog kojih mi se kupci javljaju, a uz svaki i ono što ga ograničava, jer bez toga ovaj tekst ne bi vredeo.

Niži ulaz

U poređenju sa razvijenijim tržištima, ulazne cene za nove stanove su niže. Potpuno namešten jednosoban stan u Phnom Penhu košta od 60.000 dolara, a namešten studio uz more u Sihanoukvilleu od 65.000 dolara, po cenovnicima developera. Za oko 60.000 evra u Phnom Penhu dobijate namešten stan od 43 do 55 m² u novoj zgradi sa bazenom, dok za isti novac u Beogradu, po podacima RGZ-a za drugi kvartal 2026. godine, ne možete da kupite ni garsonjeru u novogradnji.

Ono što treba da znate: niska cena sama po sebi nije razlog. U Sihanoukvilleu ima jeftinih stanova u zgradama koje niko neće završiti. Zato se gleda developer i lokacija, a ne cena po kvadratu.

Rate direktno developeru, bez banke

U mnogim projektima kupac plaća direktno developeru kroz faze: učešće od 10 do 20 %, zatim mesečne rate bez kamate dok traje gradnja i ostatak na primopredaji. Bankarski kredit tokom gradnje ne postoji, i to je za većinu kupaca sa Balkana najveća prednost, jer ne moraju da imaju pun iznos odmah.

Ono što treba da znate: ostatak na primopredaji ume da bude polovina cene. O tome kako ćete ga platiti razgovaramo pre potpisa, a ne 2029. godine.

Rast glavnog grada

Phnom Penh se širi. Novi aerodrom Techo otvoren je u septembru 2025. godine, grade se novi kvartovi kao Koh Norea, a stranci iz ambasada i firmi iznajmljuju stanove u BKK1 za 700 do 1.800 dolara mesečno, po podacima IPS-a iz avgusta 2025. godine.

Ono što treba da znate: grad ima više stanova nego kupaca. Završeno je 62 do 80 hiljada stanova, do kraja 2026. godine stiže još oko 20.000, prodaje se svega 3 do 4 % godišnje, a oko 15 % stanova stoji prazno, po podacima Knight Franka, CBRE-a i IPS-a za 2025. godinu. Cene stoje u mestu. Zato ovde ne prodajem rast cena, nego ratu bez kamate i kiriju u dolarima.

Izdavanje

Dobri projekti na dobrim lokacijama zanimljivi su za dugoročno izdavanje strancima u gradu ili za kratkoročno izdavanje turistima na obali. Kirija stiže u dolarima, a zgradu održava developer ili firma koju on angažuje.

Ono što treba da znate: prinos nije garantovan, osim kada je tako ugovoreno, kao kod LZ Sea View Premium sa 8 % godišnje tokom tri godine, koje plaća developer bez bankarske garancije. Ko izdaje stan i pod kojim uslovima razlikuje se od projekta do projekta, i to tražim pismeno pre potpisa.

Rast vrednosti

Kupovina u ranoj fazi gradnje može da donese rast vrednosti do završetka. Time Square 10 je, na primer, u cenovniku iz novembra 2025. godine imao popust od 10 % za rane kupce.

Ono što treba da znate: to nikada nije zagarantovano. Sekundarno tržište u Phnom Penhu miruje od 2025. godine, a preprodaja traje. Stan se ovde kupuje sa namerom da se drži, a rast vrednosti je dodatak, ne plan.

Ono što niko ne sme da Vam prećuti

Tri stvari koje kažem pre nego što pričamo o bilo kom projektu.

• U Kambodži ne postoji escrow račun ni državni fond koji štiti kupce. Rate idu developeru, a kupca štiti samo ugovor. Zato prvo gledamo developera koji je već predao zgrade, kao Megakim sa Time Square 1, 2, 3 i 5 između 2017. i 2025. godine, pa tek onda cenu.
• Sihanoukville ima oko 400 nedovršenih zgrada, ostatak kineskog građevinskog buma koji je stao 2019. godine, po pisanju CamboJA iz aprila 2026. godine. Na obali zato prodajem samo prvu liniju plaže ili namešten stan sa ugovorenim povratom, i samo developera sa predatim zgradama.
• Prevarantski centri postoje, i vlada ih od jula 2025. godine zatvara. To je kriminal vezan za kazina i zatvorene komplekse, ne za stanove upisane u katastar, ali pre nego što Vam predložim projekat, proverim ko je developer i ko su mu vlasnici.

Realno očekivanje glasi ovako: Kambodža može da bude dobra prilika, ali odluka mora da stoji na lokaciji, developeru, ceni, planu plaćanja i Vašoj finansijskoj situaciji. Ako Vam posle svega ovoga Kambodža i dalje ima smisla, napišite mi koliki Vam je budžet i šta želite od stana, pa biramo projekat.