Kako stranac može da kupi stan u Kambodži

Ovo je najčešće pitanje koje dobijem pre prvog razgovora, pa ću odgovoriti odmah. Da, stranac može legalno da kupi stan u Kambodži. Ne može da kupi bilo koju nekretninu, i upravo u toj razlici je cela priča.

Šta stranac može, a šta ne može da kupi

Po zakonu iz 2010. godine stranac može da poseduje stan u zgradi sa etažnim vlasništvom, koje se ovde zove strata title. Taj stan se upisuje na Vaše ime u nacionalni katastar, i Vi ga možete koristiti, izdavati i kasnije prodati.

Ono što stranac ne može jeste zemlja na svoje ime. Zato ne može ni kuću ni vilu na zemljištu, jer se sa njima kupuje i parcela. U većini slučajeva ne može ni stan u prizemlju, jer se prizemlje računa uz zemlju.

Jednostavno rečeno, Vi posedujete stan, ali ne i zemlju ispod zgrade. Zato je stan u zgradi sa etažnim vlasništvom najčešći i najčistiji put za stranog kupca, a moj pristup je uvek isti: prvo gledamo da li projekat uopšte sme da se proda strancu, pa tek onda pričamo o ceni, rati i tome koliko stan može da zaradi.

Kako funkcioniše vlasništvo u zgradi

Etažno vlasništvo znači da Vi posedujete svoj stan, dok su lift, hodnici, bazen, teretana i recepcija zajednički delovi koje koriste svi vlasnici. Da bi stranac mogao da se upiše, zgrada mora da bude registrovana u nacionalnom katastru sa tim oblikom vlasništva. Takozvani soft title, lokalna evidencija bez upisa u nacionalni katastar, za stranog kupca je znak za uzbunu, i stan u takvoj zgradi ni ne nudim.

Postoji i pravilo 70 %. U jednoj zgradi stranci smeju da poseduju najviše 70 % stanova koji su dozvoljeni za strano vlasništvo. To znači da za baš Vaš stan mora da postoji slobodno mesto u toj kvoti, i to je prva stvar koju proverim pre nego što uplatite rezervaciju.

Da li morate da dođete u Kambodžu

Ne morate. U velikom broju slučajeva ceo proces može da se završi na daljinu, a kupac iz Beograda je tako u februaru 2026. godine potpisao ugovor za Kingston Royale bez dolaska u Kambodžu.

Kupovina na daljinu je potpuno važeća kada su ugovor, dokumentacija, identifikacija kupca i uplate sprovedeni kroz zvaničan proces developera. Sve što Vam treba možete da pregledate online: video poziv, snimak stana ili gradilišta, cenovnik, plan plaćanja, ugovor i uputstvo za uplatu. Ako želite dodatnu sigurnost, dokumentaciju možete da proverite sa advokatom pre potpisa.

Ovako to ide u praksi:

1. Izbor stana. Biramo projekat, sprat, cenu i plan plaćanja.
2. Rezervacija. Developer skida stan sa tržišta čim uplatite rezervaciju od 1.000 do 5.000 dolara, koja se kasnije uračunava u učešće.
3. Dokumenta. Pasoš, lični podaci, ugovor i uputstvo za uplatu.
4. Potpis na daljinu. Ugovor se potpisuje i razmenjuje elektronski i poštom.
5. Zvanična uplata. Novac ide developeru, na račun iz ugovora, SWIFT-om u dolarima. Meni nikada.
6. Praćenje projekta. Dok se zgrada gradi, dobijate izveštaje sa gradilišta sa datumom.

Ipak Vam savetujem da dođete bar jednom pre primopredaje. Ne zato što morate, nego zato što je stan koji ste videli uživo lakše i izdavati i voleti.

Šta proveravam pre nego što potpišete

Ova lista je razlog što odluka bude mirnija. Ako bilo koja stavka nije jasna, prvo postavljamo pitanje developeru, umesto da kasnije rešavamo problem.

• Ko je developer i koje je zgrade već završio, sa godinama predaje.
• Da li zgrada ima etažno vlasništvo upisano u nacionalni katastar.
• Da li je baš Vaš stan dostupan za stranog kupca, u kvoti od 70 %.
• Bruto i neto kvadratura stana, jer razlika ume da bude četvrtina stana.
• Tačna cena, popusti i rokovi uplata, pismeno.
• Plan plaćanja i koliko dospeva na primopredaji.
• Klauzule za kašnjenje: rok završetka, dozvoljeno kašnjenje i šta ako radovi stanu.
• Troškovi održavanja i opremanja, ko upravlja zgradom i ko izdaje stan.

Moj savet

Nemojte da donosite odluku samo zato što je stan lep ili zato što je cena niska. Kod kupovine u Kambodži najvažniji su lokacija, developer, pravni okvir, plan plaćanja i način na koji ćete jednog dana izaći iz kupovine. Ako Vam bilo šta od toga nije jasno, bolje je da pitate pre nego što uplatite, a ja sam tu upravo za to.

Za osnovna pravila koristio sam Zakon o pravu stranaca na privatne delove zgrada u suvlasništvu iz 2010. godine, kao i objašnjenja agencije IPS Cambodia i kancelarije BNG Legal o etažnom vlasništvu i pravilu 70 %. Pravila, procedure i planovi plaćanja razlikuju se od projekta do projekta, pa se za konkretan stan uvek gleda konkretan ugovor.