Pitanja preprvog razgovora
Kratki odgovori sa brojkama i izvorima, i link ka stranici sa više detalja. Ako Vašeg pitanja nema, napišite mi ga u upitniku na dnu stranice ili na WhatsApp.
Vlasništvo i pravo
Prvo pitanje uvek glasi da li stranac uopšte sme da kupi. Sme, pod uslovima koje proveravam pre svake rezervacije.
Da li stranac može da kupi stan u Kambodži?
Može. Po zakonu iz 2010. godine stan iznad prizemlja u zgradi sa etažnim (strata) vlasništvom upisuje se na Vaše ime. Stranci smeju da poseduju najviše 70 % stanova u jednoj zgradi, a zemlju i prizemlje ne mogu da poseduju. Pre rezervacije proverim da li u kvoti za Vaš stan ima mesta.
Šta stranac može, a šta ne može da kupiŠta je strata title, a šta hard i soft title?
Strata title je vlasnički list za stan u zgradi, upisan u nacionalni katastar, i jedini oblik vlasništva koji stranac može da ima. Hard title se odnosi na zemlju i stranac ga ne može dobiti. Soft title je samo lokalna evidencija, bez upisa u nacionalni katastar, i za stranog kupca je znak za uzbunu.
Mogu li da kupim bez dolaska u Kambodžu?
Možete. Kupac iz Beograda je u februaru 2026. godine potpisao ugovor za Kingston Royale bez dolaska u Kambodžu. Ugovor se razmenjuje elektronski i poštom, a upis u katastar ide preko punomoćja koje overavate u Srbiji. Ipak Vam savetujem da dođete bar jednom pre primopredaje.
Koja dokumenta su mi potrebna?
Pasoš koji važi još najmanje šest meseci i dokaz o poreklu novca, jer ga banka u Srbiji traži pri slanju. Ako ne dolazite lično, punomoćje za upis vlasništva u katastar, koje se overava u Srbiji. Račun u banci u Kambodži Vam ne treba, jer sve uplate idu na račun developera.
Novac i plaćanje
Koliko treba za početak, kome ide novac i šta se plaća posle cene. Sve brojke su iz cenovnika developera sa datumom.
Da li mi treba bankarski kredit?
Do primopredaje ne treba. Učešće je 10 do 20 %, a zatim plaćate mesečne rate direktno developeru, bez kamate. Ostatak cene dospeva na kraju plana i plaća se iz svojih sredstava ili kroz otplatu dogovorenu sa developerom. Kod Kingston Royale banke nema uopšte: sve ide direktno developeru. Šta je posle gradnje, dogovaramo pre potpisa, ne posle.
Izračunajte ratuKoliko novca mi treba za početak?
Rezervacija iznosi 1.000 do 5.000 dolara, a pri potpisu ugovora uplaćujete učešće od 10 do 20 %. Za najjeftiniji stan u ponudi, potpuno namešten jednosoban u Kingston Royale od 60.000 dolara uz učešće od 20 %, to je 12.000 dolara. Za Norea Square, gde jednosoban košta 72.000 dolara uz učešće od 10 %, oko 7.200 dolara.
Da li developer naplaćuje kamatu na rate?
Tokom gradnje ne. Rate su deo cene podeljen na mesece, bez kamate. Kamata postoji samo ako ostatak plaćate kroz bankarski kredit, kao kod Norea Square, gde kredit Canadia banke nosi 7 % posle prva 24 meseca. Kod Kingston Royale banke nema: i ostatak ide developeru.
Šta je velika uplata na primopredaji?
Deo cene koji dospeva odjednom kada zgrada bude gotova. Kod Kingston Royale to je 54 % cene, kod Time Square 10 50 %, a kod Norea Square 5 %. Kada na kraju ostaje više od 40 % cene, to je ozbiljan rizik, i o tome razgovaramo pre potpisa, a ne pred primopredaju.
Kome uplaćujem novac?
Developeru, na račun iz ugovora, SWIFT-om u dolarima. Meni nikada, jer mene plaća developer. Za svaku uplatu tražim potvrdu od developera i prosleđujem Vam je.
Kako plaćam iz Srbije?
Slobodno, po Zakonu o deviznom poslovanju. Banci nosite kupoprodajni ugovor ili predugovor kao osnov plaćanja i šaljete novac SWIFT-om u dolarima na račun developera. Banka će tražiti i dokaz o poreklu novca. Novac uvek ide developeru, nikada meni.
Šta ako ne mogu da platim ratu?
Prvo se sa developerom dogovori nova dinamika plaćanja. Ako gradilište stane, ugovor za Kingston Royale dozvoljava pauzu rata bez penala. Ako želite da izađete iz kupovine, ugovor možete da prodate drugom kupcu uz naknadu za prenos. To je realan izlaz pre primopredaje, mada nije isto što i prodaja gotovog stana na tržištu.
Šta plaćam osim cene stana?
Taksu za upis od 4 % cene, s tim da se do 31. decembra 2026. ne plaća za stanove do 70.000 dolara kupljene od registrovanog developera. Zatim upis i notara, 1.500 do 2.300 dolara, održavanje zgrade od 0,90 do 1,15 dolara po kvadratu mesečno i porez na imovinu od 0,1 % godišnje.
Koji porez plaćam u Srbiji na kiriju iz Kambodže?
Kambodža zadržava 14 % poreza na kiriju koju prima nerezident. U Srbiji taj prihod prijavljujete na obrascu PP OPO u roku od 30 dana, a porez je 20 % na 75 % bruto kirije, uz priznavanje poreza plaćenog u Kambodži. Srbija i Kambodža nemaju ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Proverite to sa svojim knjigovođom, jer ja nisam poreski savetnik.
Da li je prinos garantovan?
Nije. Tamo gde postoji ugovoreni povrat od izdavanja, kao kod LZ Sea View Premium sa 8 % godišnje tokom tri godine, plaća ga developer po ugovoru, bez bankarske garancije, pa zavisi od njegove solventnosti. Tržišna kirija i rast vrednosti nisu garantovani i tako ih i prikazujem.
Rizici
O rizicima govorim pre cene. Kambodža nije za svakoga, i bolje je to čuti na početku nego posle potpisa.
Kambodža i prevare: šta je istina?
Prevarantski centri postoje. Vlada je od jula 2025. zatvorila više od 250 takvih lokacija, a Prince Group je od oktobra 2025. pod sankcijama SAD i Velike Britanije. To je kriminal vezan za kazina i zatvorene komplekse, ne za stanove sa etažnim vlasništvom upisane u katastar. Pre nego što Vam predložim projekat, proverim ko je developer, ko su mu vlasnici i da li su pod sankcijama.
Šta ako developer ne završi zgradu?
U Kambodži nema državnog fonda ni escrow računa kao u Dubaiju, pa kupca štiti samo ugovor. Zato prvo gledamo developera koji je već predao zgrade, kao Megakim sa Time Square 1, 2, 3 i 5 između 2017. i 2025. godine, a onda ugovor: rok, dozvoljeno kašnjenje i šta se dešava ako radovi stanu. Kod Kingston Royale kupac tada sme da pauzira rate bez penala. Sihanoukville ima oko 400 nedovršenih zgrada, po pisanju CamboJA iz aprila 2026, i to Vam kažem pre nego što pričamo o obali.
Ko će mi izdavati stan sa 9.000 km udaljenosti?
Zgradu održava developer ili firma koju on angažuje, a izdavanje vodi agencija za procenat od kirije. Ko tačno i pod kojim uslovima razlikuje se od projekta do projekta, i to tražim pismeno pre potpisa. Za jednosoban stan kirija u BKK1 iznosi 700 do 1.800 dolara mesečno, a u Toul Korku 400 do 1.500, po podacima IPS-a iz avgusta 2025. Oko 15 % stanova u Phnom Penhu stoji prazno.
Kako izvlačim novac nazad?
Kirija Vam stiže SWIFT-om u dolarima. Pri prodaji plaćate taksu na prenos od 4 %, a porez na kapitalnu dobit od 20 % odložen je do 1. januara 2027. Preprodaja traje, jer Phnom Penh ima više stanova nego kupaca i prodaje se svega 3 do 4 % godišnje, po Knight Franku za 2025. Stan se ovde kupuje zbog rate i kirije, ne zbog brze preprodaje.
Šta je sa sukobom sa Tajlandom i politikom?
Granični sukob sa Tajlandom bio je u julu 2025, primirje važi od 27. decembra 2025, a napetost i dalje traje. Granica je stotinama kilometara daleko od Phnom Penha i obale, ali rizik za tražnju i cene je stvaran. Kambodža je stabilna, jednopartijska država, a ne demokratija zapadnog tipa, i to Vam otvoreno kažem.
Phnom Penh i obala
Glavni grad i obala su dve različite računice. U gradu se kupuje zbog stalnog zakupca, na obali zbog boravka i turista.
Šta je BKK1 i zašto je najskuplji?
Boeung Keng Kang 1 je kvart ambasada, međunarodnih škola i stranih firmi u centru Phnom Penha. Zakupci su stranci sa platama iz inostranstva, pa je kirija najviša u gradu, 700 do 1.800 dolara za jednosoban po IPS-u iz avgusta 2025, a kvadrat najskuplji, 3.165 dolara u G.A.T.O Toweru.
Kvartovi i projekti u Phnom PenhuDa li Phnom Penh ima previše novih stanova?
Ima. Završeno je 62 do 80 hiljada stanova, do kraja 2026. stiže još oko 20.000, prodaje se 3 do 4 % godišnje, a oko 15 % stanova stoji prazno, po podacima Knight Franka, CBRE-a i IPS-a za 2025. Zato ovde ne prodajem rast cena, nego ratu bez kamate i kiriju u dolarima.
Da li je Sihanoukville sigurna investicija?
Onoliko koliko su sigurni developer i lokacija. Grad ima oko 400 nedovršenih zgrada, po CamboJA iz aprila 2026, pa prodajem samo prvu liniju plaže, Time Square 10 developera koji je već predao četiri zgrade, i namešten stan sa ugovorenim povratom u LZ Sea View Premium. Stanove u samom gradu ne prodajem.
Šta se kupuje na obaliKoliko košta stan na moru u Kambodži?
Namešten studio od 44,7 m², 1,2 km od plaže, košta od 65.000 dolara u LZ Sea View Premium. U Time Square 10, na samoj plaži Otres, sve što je danas slobodno ide kroz preprodaju, pa cenu za konkretan stan kažem na upit. Učešće je 20 %, a rate se plaćaju developeru bez kamate.
Moja uloga
Ugovor sklapate sa developerom, ne sa mnom. Ja sam tu da ne pogrešite pre potpisa i da pratim gradnju umesto Vas.
Da li plaćam proviziju Petru?
Ne. Plaća me developer, provizijom od 3 do 5 % od cene stana, kako je u Kambodži uobičajeno. Vi mi ne plaćate ništa. Ugovor potpisujete sa developerom i sve uplate idu njemu.
Ko sam i kako radimŠta ako Vi nestanete?
Ugovor sklapate sa developerom, a stan se u katastru upisuje na Vaše ime. Ja sam tu da ne pogrešite pre potpisa i da pratim gradnju umesto Vas, ali ništa što kupujete ne zavisi od mene.
Koliko traje kupovina od prve poruke do ugovora?
Od rezervacije do potpisa ugovora obično prođe 7 do 14 dana. Koliko traje pre toga, zavisi od Vas: neko odluči za nedelju dana, neko za tri meseca. Bez pritiska.
Praktično
Put, viza i život u sopstvenom stanu.
Kako se stiže i da li treba viza?
Direktnog leta nema. Putuje se sa jednim presedanjem, preko Istanbula, Dohe ili Dubaija, ukupno 15 do 19 sati. Viza je obavezna: e-viza košta 30 dolara za 30 dana i vadi se online pre puta, a sedam dana pre dolaska popunjava se i e-Arrival kartica. Srbija nema ambasadu u Kambodži, nadležna je ambasada u Džakarti.
Mogu li da živim u svom stanu?
Možete, uz vizu. Vlasništvo nad stanom ne daje pravo boravka. Za duži boravak potrebna je poslovna viza koja se produžava, a za starije od 55 godina penzionerska viza. Troškovi života za jednu osobu u Phnom Penhu iznose 780 do 1.250 dolara mesečno, po podacima Cambodianess iz 2026.
Spremni za pametnu investiciju?
Napišite mi koliki Vam je budžet i da li kupujete za izdavanje ili za sebe. U roku od 24 sata dobićete konkretne predloge sa planom plaćanja. Odgovaram lično.